Prenons l'exemple de la boulangerie "Le Pain Doré" à Lyon. Son propriétaire souhaite prendre sa retraite et vend son commerce. Un nouvel entrepreneur, attiré par la réputation de la boulangerie et sa clientèle fidèle, décide de reprendre l'affaire. En plus du loyer mensuel, il devra s'acquitter d'une somme importante pour acquérir le droit d'exploiter le commerce. Cette somme représente le pas-de-porte, un concept incontournable en location commerciale.
Le pas-de-porte est une somme versée par un nouveau locataire à un propriétaire ou un locataire sortant, en contrepartie des avantages liés à l'exploitation d'un commerce dans un local spécifique. Ce paiement est effectué en plus du loyer mensuel et il n'est pas récurrent.
Définition juridique et types de pas-de-porte
Le pas-de-porte n'a pas de définition juridique unique, il peut prendre différentes formes et être assimilé à des éléments distincts.
Droit au bail
Le droit au bail est un droit réel qui permet à son titulaire d'exploiter un local commercial pendant une durée déterminée. La valeur du droit au bail est intégrée au pas-de-porte, notamment si le bail est long et sécurisé, offrant ainsi une garantie d'exploitation au locataire. Par exemple, un bail commercial de 9 ans pour un local situé dans un centre commercial dynamique à Paris aura une valeur de droit au bail significative, justifiant un pas-de-porte plus élevé.
Clientèle
La clientèle d'un commerce, sa fidélité et sa qualité sont des éléments essentiels qui contribuent à la valeur du pas-de-porte. Un commerce avec une clientèle fidèle et un chiffre d'affaires stable aura un pas-de-porte plus élevé qu'un commerce avec une clientèle fluctuante et un chiffre d'affaires moins important.
Fond de commerce
Le fond de commerce est un concept global regroupant les éléments tangibles et intangibles nécessaires à l'exploitation d'un commerce. Il comprend la clientèle, les fournisseurs, les stocks, les marques, la réputation, etc. La valeur du fond de commerce est un élément clé dans la détermination du pas-de-porte.
Facteurs qui influencent la valeur du pas-de-porte
La valeur du pas-de-porte est déterminée par plusieurs facteurs, notamment :
Localisation
Une boutique située en plein cœur de Paris, dans un quartier commerçant animé avec un fort passage piétonnier et une forte concentration de commerces, aura un pas-de-porte plus élevé qu'un local isolé dans un quartier résidentiel calme. En effet, la localisation est un facteur déterminant pour l'attractivité d'un commerce et sa rentabilité.
Activité
Un commerce spécialisé dans un secteur dynamique et porteur, comme le e-commerce, aura un pas-de-porte plus important qu'un commerce traditionnel en difficulté. Par exemple, une boutique de vente en ligne de vêtements haut de gamme avec un trafic important aura un pas-de-porte plus élevé qu'un magasin de prêt-à-porter physique spécialisé dans un secteur en déclin.
Réputation et historique
Un commerce reconnu pour sa qualité, sa clientèle fidèle et sa longue existence aura un pas-de-porte plus important qu'un commerce nouvellement créé. La réputation et l'historique du commerce sont des atouts précieux pour un nouveau locataire, qui peut ainsi bénéficier d'une base de clients existante et d'un capital confiance solide.
Durée du bail
Un bail long et sécurisé offre plus de garanties au locataire et justifie un pas-de-porte plus élevé. Un bail de 9 ans avec des clauses de renouvellement aura un pas-de-porte plus important qu'un bail de 3 ans. La durée du bail permet au locataire de prévoir son exploitation à long terme et d'amortir ses investissements.
État du local et aménagements
Un local rénové et moderne, avec des aménagements adaptés à l'activité, aura un pas-de-porte plus élevé qu'un local vétuste nécessitant des travaux importants. Un local rénové avec des équipements modernes et fonctionnels attire davantage les clients et contribue à la rentabilité du commerce.
Concurrence
Un commerce situé dans un environnement concurrentiel aura un pas-de-porte plus bas qu'un commerce isolé dans une zone peu concurrencée. La concurrence peut affecter la rentabilité d'un commerce et donc sa valeur.
Pas-de-porte vs. loyer
Il est important de bien distinguer le pas-de-porte du loyer, qui est une charge mensuelle récurrente. Le pas-de-porte est une somme non récurrente qui représente la valeur ajoutée du local commercial. En d'autres termes, le loyer représente le coût de la location du local, tandis que le pas-de-porte reflète la valeur du commerce en lui-même.
Avantages et inconvénients du pas-de-porte
Avantages pour le cédant
- Récupération d'une partie de la valeur du fond de commerce : Le pas-de-porte permet au cédant de récupérer une partie de la valeur des investissements réalisés dans l'entreprise et de compenser les efforts déployés pour développer le commerce.
- Facilitation de la transmission de l'entreprise : La vente du fond de commerce avec un pas-de-porte facilite la transmission de l'entreprise à un nouveau propriétaire, en assurant une continuité dans l'exploitation du commerce et en garantissant une rémunération pour le cédant.
Avantages pour le repreneur
- Accès à une clientèle existante : Le pas-de-porte permet au repreneur d'acquérir un commerce déjà établi avec une clientèle fidèle, ce qui lui permet de réduire les risques liés à l'installation d'un commerce dans un nouveau lieu.
- Installation rapide et efficace : Le pas-de-porte facilite l'installation du repreneur dans le commerce en lui fournissant une base de clients, un réseau de fournisseurs et des aménagements déjà en place.
Inconvénients pour le cédant
- Difficulté à fixer le prix du pas-de-porte : La détermination d'un prix juste et réaliste pour le pas-de-porte peut s'avérer complexe, car elle dépend de nombreux facteurs subjectifs et de la négociation avec le repreneur.
- Risque de ne pas retrouver l'intégralité de la valeur du fond de commerce : Le cédant peut ne pas retrouver l'intégralité de la valeur du fond de commerce lors de la vente, notamment si le marché est difficile ou si le repreneur n'est pas en mesure de maintenir la rentabilité du commerce.
Inconvénients pour le repreneur
- Coût important à l'installation : Le pas-de-porte représente un coût important à l'installation, qui peut impacter le budget du repreneur et l'obliger à recourir à des financements supplémentaires.
- Risque de ne pas obtenir le retour sur investissement souhaité : Le repreneur doit s'assurer que le pas-de-porte qu'il paie est justifié par la valeur du fond de commerce et que la rentabilité du commerce lui permettra de générer un retour sur investissement satisfaisant.
Aspect légal et fiscal du pas-de-porte
Réglementation
Le pas-de-porte est régi par la Loi Pinel et le Code de commerce, qui encadrent les conditions de sa transmission et les obligations du cédant et du repreneur. Il est essentiel de consulter un professionnel du droit pour s'assurer de respecter les obligations légales lors de la vente d'un commerce.
Imposition
Le pas-de-porte est soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, selon le statut juridique du cédant. Le cédant doit déclarer la plus-value réalisée sur la vente du commerce, tandis que le repreneur doit déclarer l'acquisition du pas-de-porte dans ses comptes. Les règles d'imposition du pas-de-porte peuvent varier selon le contexte et il est important de se renseigner auprès de l'administration fiscale pour connaître les règles applicables.
Conseils pour négocier un pas-de-porte
Conseils pour le cédant
- Déterminer une valeur réaliste du pas-de-porte : Le cédant doit se baser sur des données de marché et des justificatifs pour déterminer un prix juste et attractif pour les potentiels repreneurs. Des études de marché et des estimations de la valeur du commerce peuvent aider à fixer un prix cohérent et à éviter des négociations longues et difficiles.
- Présenter des justificatifs pour le prix demandé : Le cédant doit présenter des bilans, des statistiques de vente, des documents comptables et des informations pertinentes sur la clientèle pour justifier le prix du pas-de-porte et montrer la valeur du fond de commerce.
- Mettre en avant les atouts du fonds de commerce : Le cédant doit mettre en avant la réputation du commerce, la qualité de la clientèle, la localisation stratégique, l'historique positif et les perspectives de développement pour attirer les repreneurs potentiels.
- Accepter une négociation ouverte et transparente : Le cédant doit être ouvert à la négociation et proposer un prix flexible, en fonction des propositions des repreneurs. Une négociation transparente et collaborative permet d'aboutir à un accord satisfaisant pour les deux parties.
Conseils pour le repreneur
- Se renseigner sur les prix pratiqués sur le marché : Le repreneur doit se renseigner sur les prix du pas-de-porte pour des activités similaires dans la même zone géographique pour se faire une idée du marché et éviter de payer un prix trop élevé. Des sites d'annonces immobilières et des professionnels de l'immobilier peuvent fournir des informations précieuses sur les prix pratiqués.
- Analyser la rentabilité du fond de commerce : Le repreneur doit réaliser des projections financières et analyser la rentabilité du fond de commerce pour évaluer la viabilité du projet et s'assurer qu'il peut générer un retour sur investissement satisfaisant. Il est important d'étudier les comptes du commerce, le chiffre d'affaires, les coûts de fonctionnement et les perspectives de développement.
- Négocier fermement le prix du pas-de-porte : Le repreneur doit négocier fermement le prix du pas-de-porte en fonction de la valeur réelle du fond de commerce et de la rentabilité du commerce. Il est important de faire preuve de fermeté dans les négociations tout en restant courtois et professionnel.
- Faire appel à un expert-comptable ou à un expert en évaluation d'entreprise : Le repreneur peut faire appel à un expert-comptable ou à un expert en évaluation d'entreprise pour obtenir une expertise indépendante et objective du pas-de-porte. Un expert peut analyser les comptes du commerce, les perspectives de développement et la valeur du fond de commerce pour donner une estimation juste du prix du pas-de-porte.
Le pas-de-porte est un élément essentiel à prendre en compte lors de la location d'un local commercial. Comprendre ce concept et négocier stratégiquement sont des facteurs clés pour réussir un investissement dans un commerce.