Approche par le marché : comprendre sa pertinence dans l’évaluation

Imaginons que vous souhaitiez acheter une maison à Paris. Pour fixer un prix juste, vous devez vous appuyer sur des références. L'approche par le marché est justement la méthode qui permet de déterminer la valeur d'un bien en s'appuyant sur des transactions comparables déjà réalisées sur le marché. Cette approche est particulièrement utile pour les professionnels de l'immobilier qui doivent estimer la valeur de biens pour la vente, l'achat, le financement, l'assurance ou la taxation.

L'approche par le marché est un outil essentiel pour les professionnels de l'immobilier, de la finance et de l'évaluation. Elle permet de déterminer la valeur d'un bien de manière objective et transparente, en s'appuyant sur des données du marché. Cette méthode est également utilisée pour l'évaluation d'entreprises, d'actifs financiers et d'actifs incorporels comme les brevets ou les marques.

Définition et principes fondamentaux

L'approche par le marché consiste à estimer la valeur d'un bien en comparant ses caractéristiques et son état à ceux de biens similaires qui ont été récemment vendus sur le marché. Cette méthode s'appuie sur le principe de substitution, selon lequel un acheteur rationnel ne paiera pas plus pour un bien qu'il ne le faudrait pour acquérir un bien similaire de qualité équivalente.

Types d'approche par le marché

• Approche directe : Se base sur la comparaison directe avec des biens similaires vendus récemment. Par exemple, si une maison similaire à la vôtre, située dans le même quartier et présentant des caractéristiques comparables, a été vendue récemment à 500 000 €, il est probable que votre maison ait une valeur similaire.
• Approche indirecte : Utilise des données de marché pour estimer la valeur d'un bien en fonction de ses revenus potentiels. Par exemple, si un immeuble similaire au vôtre génère un revenu locatif annuel de 30 000 €, il est possible d'utiliser ce revenu pour estimer la valeur du bien en fonction d'un taux de capitalisation.
• Approche par capitalisation des revenus : Calcule la valeur d'un bien en fonction de ses revenus futurs et d'un taux de capitalisation. Cette méthode est souvent utilisée pour évaluer des biens à revenus comme les immeubles commerciaux ou les hôtels.

Principes clés de l'approche par le marché

• Principe de substitution : La valeur d'un bien est influencée par la disponibilité de biens similaires sur le marché. Par exemple, si une maison à Paris est vendue 500 000 €, une maison comparable dans le même quartier ne devrait pas être vendue à un prix significativement plus élevé. Cela montre que les acheteurs sont prêts à payer un prix similaire pour des biens comparables.
• Principe de la plus haute et meilleure utilisation : Déterminer l'utilisation la plus rentable du bien. Imaginons un terrain situé en zone urbaine. Sa valeur sera différente s'il est utilisé pour construire un immeuble résidentiel ou un immeuble commercial. Cette analyse permet de déterminer la meilleure utilisation du bien pour maximiser sa valeur.
• Principe de la contribution : Chaque composante du bien contribue à sa valeur globale. Une maison avec un jardin bien entretenu aura une valeur supérieure à une maison sans jardin, même si toutes les autres caractéristiques sont identiques. Cela met en évidence l'impact de chaque caractéristique du bien sur sa valeur totale.

Facteurs d'influence

De nombreux facteurs peuvent influencer la valeur d'un bien et sa comparabilité avec d'autres biens. Parmi les plus importants, on peut citer :

• La localisation : Un bien situé dans un quartier prisé comme le 16ème arrondissement à Paris aura une valeur supérieure à un bien situé dans un quartier moins recherché comme la banlieue parisienne.
• L'état du bien : Un bien en bon état et récemment rénové aura une valeur plus élevée qu'un bien en mauvais état et nécessitant des travaux. Par exemple, une maison avec une cuisine moderne et des salles de bain rénovées sera valorisée davantage qu'une maison avec des équipements obsolètes.
• La taille du bien : Plus un bien est grand, plus sa valeur est généralement élevée. Une maison de 200m² aura une valeur supérieure à une maison de 100m², à condition que toutes les autres caractéristiques soient similaires.
• Les équipements : La présence d'un garage, d'une terrasse ou d'un jardin peut augmenter la valeur d'un bien. Une maison avec un grand jardin et une piscine sera valorisée davantage qu'une maison sans ces équipements.
• L'orientation du bien : Un bien bénéficiant d'une exposition sud sera valorisé davantage qu'un bien orienté au nord.
• La vue : Un bien offrant une vue dégagée sur un parc ou un monument sera valorisé davantage qu'un bien offrant une vue sur une rue animée.

Méthodologie de l'approche par le marché

La méthodologie de l'approche par le marché consiste à identifier des biens comparables, à réaliser des ajustements pour tenir compte des différences, et enfin à estimer la valeur marchande du bien étudié.

Identification de biens comparables

La première étape consiste à identifier des biens comparables sur le marché. Pour cela, il faut :

• Définir des critères de sélection : La localisation, le type de bien, la superficie, l'état et les équipements sont des critères importants à prendre en compte. Par exemple, si vous souhaitez estimer la valeur d'un appartement de 3 pièces à Paris, vous devez rechercher des appartements de 3 pièces dans des quartiers similaires, offrant une superficie et un état comparables.
• Rechercher des données fiables : Les agences immobilières, les bases de données spécialisées comme celles de l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), les sites d'annonces immobilières comme SeLoger ou Bien'ici, et les registres fonciers sont des sources de données fiables pour identifier des biens comparables.
• Analyser les transactions comparables : Une fois les données collectées, il faut analyser les caractéristiques et les différences entre les biens comparables et le bien étudié. Par exemple, si vous trouvez un appartement de 3 pièces similaire au vôtre qui a été vendu à 400 000 €, mais qu'il dispose d'une terrasse et que le vôtre n'en a pas, vous devez ajuster la valeur de vente de l'appartement comparable en tenant compte de la présence de la terrasse.

Ajustements pour la comparabilité

Il est rare de trouver des biens parfaitement comparables. Des ajustements sont donc nécessaires pour tenir compte des différences entre les biens.

• Ajustements quantitatifs : Sont utilisés pour ajuster la valeur en fonction de différences mesurables comme la surface, l'âge, l'état ou le nombre de pièces. Par exemple, si l'appartement comparable a une surface de 100m² et que le vôtre a une surface de 80m², vous devez ajuster la valeur de vente de l'appartement comparable en tenant compte de la différence de surface.
• Ajustements qualitatifs : Sont utilisés pour ajuster la valeur en fonction de différences non mesurables comme la localisation, l'environnement, la vue ou le prestige du quartier. Par exemple, si l'appartement comparable est situé dans un quartier plus recherché que le vôtre, vous devez ajuster la valeur de vente de l'appartement comparable en tenant compte de la différence de localisation.

Détermination de la valeur marchande

Une fois les ajustements réalisés, la valeur marchande du bien peut être estimée en utilisant différentes méthodes :

• Méthode de la moyenne arithmétique : Calcule la moyenne simple des valeurs ajustées des biens comparables. Par exemple, si vous avez trouvé trois appartements comparables qui ont été vendus respectivement à 400 000 €, 420 000 € et 450 000 €, la moyenne arithmétique serait de 423 333 €.
• Méthode de l'analyse de régression : Utilise des modèles statistiques pour tenir compte de plusieurs variables et déterminer la valeur du bien en fonction de ses caractéristiques. Par exemple, vous pouvez utiliser une régression linéaire pour déterminer l'impact de la surface, de l'âge, de la localisation et des équipements sur la valeur d'un appartement.
• Méthode du jugement professionnel : Se base sur l'expérience et l'expertise de l'évaluateur pour tenir compte de facteurs subjectifs non quantifiables. Par exemple, un évaluateur expérimenté peut utiliser son jugement pour tenir compte de l'impact d'une vue exceptionnelle sur la valeur d'un appartement.

Avantages et limites de l'approche par le marché

L'approche par le marché présente de nombreux avantages, mais elle a aussi ses limites.

Avantages

• Objectivité : S'appuie sur des données du marché et des transactions réelles. Cela permet de s'affranchir des opinions subjectives et de se concentrer sur des données tangibles.
• Transparence : Méthodologie facilement compréhensible et reproductible. Cela permet de garantir la cohérence et la clarté de l'évaluation, et facilite la vérification des résultats par des tiers.
• Fiabilité : Données robustes et facilement vérifiables. L'utilisation de données provenant de sources fiables et vérifiables garantit la précision et la crédibilité de l'évaluation.

Limites

• Disponibilité de données : Dépend de la disponibilité de données comparables fiables sur le marché. Sur certains marchés immobiliers, il peut être difficile de trouver suffisamment de données comparables pour réaliser une évaluation fiable.
• Difficulté d'ajustement : Difficile de quantifier certains facteurs subjectifs comme l'environnement, le prestige, etc. Par exemple, il peut être difficile d'attribuer une valeur précise à l'impact d'une vue panoramique sur la valeur d'un appartement.
• Validité du marché : L'approche est plus fiable sur des marchés actifs et transparents. Sur des marchés peu actifs ou opaques, il peut être difficile d'obtenir des données fiables et de réaliser une évaluation précise.

Applications pratiques de l'approche par le marché

L'approche par le marché est largement utilisée dans différentes situations, notamment pour l'évaluation immobilière, mais aussi pour l'évaluation d'entreprises, d'actifs financiers et d'actifs incorporels.

Évaluation immobilière

L'approche par le marché est la méthode d'évaluation la plus couramment utilisée pour déterminer la valeur d'un bien immobilier. Elle est utilisée pour des transactions de vente, d'achat, de financement, d'assurance ou de taxation. Par exemple, si vous souhaitez obtenir un prêt immobilier, la banque utilisera l'approche par le marché pour évaluer la valeur de votre maison et déterminer le montant du prêt qu'elle est prête à vous accorder.

Évaluation d'entreprises

L'approche par le marché peut également être utilisée pour déterminer la valeur d'une entreprise. Cette méthode s'appuie sur l'analyse de transactions similaires sur le marché des fusions-acquisitions. Par exemple, si une entreprise similaire à la vôtre a été vendue récemment à un prix de 10 millions d'euros, il est probable que votre entreprise ait une valeur similaire.

Évaluation d'actifs financiers

L'approche par le marché est également utilisée pour déterminer la valeur de titres financiers. Cette méthode s'appuie sur la comparaison avec des titres similaires cotés sur le marché. Par exemple, si une action similaire à l'action que vous souhaitez acheter est cotée à 100 €, il est probable que l'action que vous souhaitez acheter ait une valeur similaire.

Évaluation des actifs incorporels

L'approche par le marché peut également être utilisée pour déterminer la valeur de brevets, marques ou licences. Cette méthode s'appuie sur la comparaison avec des transactions similaires sur le marché. Par exemple, si un brevet similaire au vôtre a été vendu récemment à un prix de 1 million d'euros, il est probable que votre brevet ait une valeur similaire.

L'approche par le marché est un outil essentiel pour les professionnels de l'immobilier, de la finance et de l'évaluation. Elle permet de déterminer la valeur d'un bien de manière objective et transparente, en s'appuyant sur des données du marché.