Vous avez trouvé la maison de vos rêves, mais la surface habitable semble trop petite pour le prix ? Attention, il se pourrait que la surface non déclarée cache des risques importants. Une surface habitable non déclarée est une partie du bien qui n'est pas prise en compte dans les documents officiels et qui n'est donc pas comptabilisée dans le prix d'achat. Cela peut avoir des conséquences graves pour vous en tant qu'acheteur.
Définitions et contexte
Avant d'aborder les risques, il est crucial de bien comprendre ce qu'est la surface habitable et les différentes situations de non-déclaration.
Surface habitable
La surface habitable est définie par la loi comme la surface de plancher d'un logement, c'est-à-dire la surface des pièces chauffées et closes, mesurée à l'intérieur, à l'exclusion des murs et cloisons. Cette surface est généralement exprimée en mètres carrés (m²).
Surface non déclarée
Il existe plusieurs cas de figure où une partie de la surface habitable d'une maison peut ne pas être déclarée :
- Combles aménagés non déclarés : De nombreuses maisons anciennes ou récentes possèdent des combles aménagés. Si ces combles ne sont pas déclarés, cela peut poser problème à l'acheteur. Par exemple, une maison de 100 m² déclarée peut en réalité n'avoir que 80 m² si les combles aménagés ne sont pas déclarés.
- Caves aménagées non déclarées : Certaines caves peuvent être aménagées en pièce habitable, mais ne sont pas prises en compte dans la surface habitable déclarée. Selon une étude de l'Association des professionnels de l'immobilier, environ 20% des caves aménagées ne sont pas déclarées.
- Terrasses couvertes non déclarées : Si une terrasse est couverte et chauffée, elle peut être considérée comme une pièce habitable, mais elle n'est pas toujours déclarée. Une terrasse couverte et chauffée de 15 m² non déclarée peut représenter un coût supplémentaire important pour l'acheteur.
Conséquences juridiques
L'achat d'une maison avec une surface habitable non déclarée peut avoir des conséquences juridiques importantes. En effet, la vente peut être annulée, le vendeur peut être poursuivi en justice et l'acheteur peut se retrouver avec un bien non conforme à ses attentes.
Risques liés à l'achat d'une maison avec surface habitable non déclarée
L'achat d'une maison avec une surface habitable non déclarée comporte de nombreux risques, tant financiers que techniques et juridiques.
Risques financiers
Les risques financiers sont importants car l'acheteur risque de payer un prix d'achat trop élevé par rapport à la surface habitable réelle.
Prix d'achat surévalué
L'acheteur risque de payer un prix d'achat surévalué car la surface habitable déclarée est supérieure à la surface habitable réelle. Par exemple, une maison de 100 m² déclarée peut en réalité n'avoir que 80 m² si les combles aménagés ne sont pas déclarés. Cela représente un surcoût important pour l'acheteur, qui ne bénéficiera pas de la surface habitable qu'il pensait acquérir.
Frais de rénovation et d'aménagement
Si l'acheteur souhaite aménager les espaces non déclarés, il devra supporter des frais de rénovation et d'aménagement supplémentaires. Ces frais peuvent être importants, notamment si les espaces non déclarés sont difficiles d'accès ou si l'aménagement nécessite des travaux importants. En moyenne, la rénovation d'une cave peut coûter entre 1000 et 2000€ par m², sans compter l'isolation et l'aménagement. Il est important de prévoir un budget conséquent pour ces travaux supplémentaires.
Impôts fonciers
L'acheteur devra également payer des impôts fonciers plus élevés sur un bien dont la surface habitable est plus importante que celle réellement déclarée. Cela peut représenter un coût supplémentaire important pour l'acheteur. Selon la loi française, les impôts fonciers sont calculés en fonction de la surface habitable déclarée. Ainsi, une maison de 100 m² déclarée avec 20 m² non déclarés engendrera une taxe foncière plus élevée que si la surface réelle était déclarée.
Risques techniques
Les risques techniques liés à l'achat d'une maison avec une surface habitable non déclarée concernent les espaces non déclarés qui ne sont pas conformes aux normes de sécurité et d'habitabilité.
Non-conformité aux normes
Les espaces non déclarés ne sont pas toujours conformes aux normes de sécurité et d'habitabilité. Par exemple, les combles aménagés non déclarés peuvent ne pas être isolés, ne pas avoir de ventilation ou ne pas avoir de système de sécurité incendie adapté. Cela peut mettre en danger la santé et la sécurité de l'acheteur.
Problèmes d'isolation et d'étanchéité
Les espaces non déclarés sont souvent mal isolés et mal étanches, ce qui peut entraîner des problèmes d'humidité, de condensation et de moisissures. Cela peut avoir un impact important sur la santé et le confort de l'acheteur. Une étude récente de l'Agence nationale de l'habitat a démontré que les espaces non déclarés présentent un risque d'humidité trois fois plus élevé que les espaces déclarés.
Problèmes de ventilation
Les espaces non déclarés peuvent également souffrir de problèmes de ventilation. Cela peut entraîner une accumulation de gaz nocifs et créer un environnement malsain pour l'acheteur. L'absence de ventilation adéquate peut favoriser la formation de moisissures et entraîner des problèmes respiratoires pour les occupants.
Risques juridiques et administratifs
Les risques juridiques et administratifs liés à l'achat d'une maison avec une surface habitable non déclarée concernent le respect de la législation et les risques de recours en justice ou de sanctions.
Risque de recours en justice
L'acheteur peut se retrouver confronté à un recours en justice de la part du vendeur ou d'autres parties concernées, notamment les voisins, si la surface habitable non déclarée pose des problèmes juridiques. En effet, l'acheteur peut être tenu de payer des dommages et intérêts au vendeur ou aux tiers, ce qui peut représenter un coût important. Si la surface non déclarée est contestée par un voisin ou par l'administration, l'acheteur devra faire face à des procédures judiciaires coûteuses et longues.
Risque de sanction administrative
L'acheteur peut également être sanctionné administrativement par les autorités si la surface habitable non déclarée est en infraction avec la législation en vigueur. Les sanctions administratives peuvent prendre la forme d'amendes et d'obligations de travaux supplémentaires. Par exemple, une maison de 100 m² avec 20 m² non déclarés peut faire l'objet d'une amende de 1500€ et d'une obligation de régularisation de la surface habitable.
Difficultés de revente
L'acheteur peut également rencontrer des difficultés à revendre un bien avec une surface habitable non déclarée. Les acheteurs potentiels peuvent hésiter à acheter un bien qui présente des risques juridiques et techniques, ce qui peut réduire la valeur du bien et allonger le délai de vente. Un bien avec une surface habitable non déclarée peut être difficile à vendre et son prix de vente peut être inférieur à sa valeur réelle.
Comment se protéger lors de l'achat d'une maison
Il est important de prendre des mesures pour se protéger lors de l'achat d'une maison avec une surface habitable non déclarée.
Vérifier les documents
Il est primordial de vérifier les documents liés à la maison avant d'acheter.
Plan cadastral
Le plan cadastral est un document officiel qui représente le terrain sur lequel la maison est construite. Il indique les limites du terrain, les bâtiments et les constructions. Il est important de vérifier le plan cadastral pour s'assurer que la surface habitable déclarée correspond à la surface réelle. En effet, si le plan cadastral indique une surface plus petite que celle déclarée, cela peut signifier que des espaces ont été aménagés sans autorisation.
Permis de construire
Le permis de construire est un document qui autorise la construction, l'aménagement ou la modification d'un bâtiment. Il est important de vérifier le permis de construire pour s'assurer que tous les travaux ont été réalisés en conformité avec les règles d'urbanisme. Si le permis de construire ne mentionne pas les espaces non déclarés, cela peut signifier que les travaux ont été réalisés sans autorisation. Les espaces non déclarés peuvent être supprimés par l'administration locale et l'acheteur peut être amené à payer des amendes importantes.
Diagnostics immobiliers
Il est également important de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, etc. Ces diagnostics peuvent mettre en évidence des problèmes techniques liés aux espaces non déclarés. Le diagnostic de performance énergétique, par exemple, peut révéler des problèmes d'isolation dans les espaces non déclarés, ce qui peut avoir un impact important sur la consommation énergétique du bien.
Se faire accompagner par un professionnel
Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du domaine immobilier pour se protéger lors de l'achat d'une maison. Un avocat spécialisé en immobilier peut analyser les documents et négocier le prix d'achat avec le vendeur. Un architecte peut également être utile pour évaluer la faisabilité et les coûts de rénovation des espaces non déclarés. Faire appel à un expert en bâtiment peut également être judicieux pour vérifier la conformité des travaux réalisés dans les espaces non déclarés.
Négocier le prix d'achat
Il est important de négocier le prix d'achat en fonction de la surface habitable réelle et des risques associés à la surface habitable non déclarée. Si le prix d'achat est trop élevé par rapport à la surface habitable réelle, il est préférable de ne pas acheter la maison. Une maison de 100 m² déclarée avec 20 m² non déclarés, par exemple, ne doit pas être vendue au même prix qu'une maison de 100 m² déclarée avec 20 m² d'espaces déclarés et conformes aux normes.
L'achat d'une maison avec une surface habitable non déclarée peut présenter des risques importants, tant financiers, techniques que juridiques. Pour se protéger, il est important de vérifier les documents, de se faire accompagner par un professionnel et de négocier le prix d'achat en fonction de la surface habitable réelle. Avant d'acheter une maison, il est crucial de se renseigner sur la surface habitable réelle et de ne pas se fier uniquement aux documents officiels.
